Zbliża się koniec mieszkaniowych rekordów? Analiza 2018 roku i prognoza na 2019 dla Trójmiasta.

Ceny mieszkań w Gdańsku Gdyni Sopocie wciąż rosną, jaka prognoza na 2019 rok?


Mimo tego,że z każdym miesiącem widmo zakończenia hossy jest coraz bardziej prawdopodobne, ceny mieszkań w zeszłym roku wciąż rosły. Tempo windowania cen w III. i IV. kwartale 2018 było co prawda niższe niż w II kw., co nie przeszkodziło Trójmiastu zakończyć roku z ponad 11% wzrostem cen w ujęciu r/r. Dlaczego mieszkania w Gdańsku, Sopocie i Gdyni tak zdrożały, oraz co się wydarzy na tym polu w 2019r?

Patrząc na realną wartość pieniądza dalej płacimy 20-25% mniej niż w rekordowych latach 2008-2009, aczkolwiek nominalnie w wielu miejscach obecne kwoty transakcyjne przebiły już historyczne poziomy.

Przyczyny radykalnych wzrostów cen w 2018 roku

Po pierwsze – Polaków po prostu na więcej stać. Bogacimy się, podnosimy własny standard życia. Wiele osób w zeszłym roku decydowało się na zakup pierwszej nieruchomości. Wysoki wzrost PKB, stabilny rynek pracy i rosnące zarobki dają Polakom poczucie bezpieczeństwa.

Po drugie – nawet jeśli ktoś nie dysponował żywą gotówką, bardzo łatwo mógł ją pozyskać. Banki chętnie udzielały kredytów, nie mając wygórowanych wymagań w stosunku do kredytobiorców. Oczywiście w ślad za cenami rosły średnie wartości udzielanych „hipotek”.  Entuzjazm kupujących nadl podkręcają wyjątkowo niskie stopy procentowe, dzięki którym kredyty są rekordowo tanie.

Po trzecie – koszty. W ostatnim czasie ceny materiałów oraz koszt zatrudnienia w sektorze budowlanym poszły mocno w górę, nawet w przypadku pracowników zza wschodniej granicy. Spadła też dostępność wykwalifikowanych ekip budowlanych. Co za tym idzie deweloperzy rekompensowali to podwyżkami cen mieszkań na rynku pierwotnym. Prawdą jest również, że wiele firm deweloperskich widząc dynamikę wzrostu cen i szybkość sprzedaży mieszkań podniosło swoje marże.

Po czwarte – Sztuczny popyt. Inwestowanie w nieruchomości stało się modne, co można łatwo zauważyć przeglądając portale ogłoszeniowe oraz społecznościowe. Polacy szukają sposobu na bezpieczne ulokowanie lub pomnożenie kapitału. Co za tym idzie handlarze prześcigali się w organizowaniu coraz to bardziej wymyślnych szkoleń, a wiele osób niezwiązanych dotychczas z rynkiem mieszkaniowym zaczęło skupować nieruchomości na „flipy” lub „wynajem” napędzając jednocześnie wzrosty cen do rakietowego poziomu.

Co szczególnie drożało?

            Według danych firmy ESTATIC nieruchomości największe wzrosty cen, nawet 15%, dotknęły nieruchomości na które jest największy popyt, czyli kawalerki oraz lokale 2-pokojowe. Rosnące ceny coraz bardziej rekompensowane są  mniejszym metrażem oferowanych mieszkań tego typu. Jeszcze kilka lat temu „2-pokoje” zaczynały się od 40m2 w górę, kawalerki zaś od 30m2. Teraz nikogo nie dziwią nawet takie o powierzchni 15-18m2.

Jednakże potencjał wzrostowy wyżej opisanych mieszkań jest już bardzo niewielki. Dochodzi do sytuacji w których różnica pomiędzy 45-metrowym M2, a 55-metrowym M3 wynosi często raptem kilkanaście tysięcy złotych. Paradoksalną sytuacją byłoby, gdyby zrównały się one cenami, lub nawet 2-pokoje stały się droższe od 3ch. Większe mieszkania drożeją w mniejszym stopniu, gdyż jest na nie po prostu mniejszy popyt.

Najmniejsze wzrosty, dotyczyły nieruchomości segmentu premium oraz domów. Grupa klientów, którzy mogą sobie pozwolić na zakup o wartości powyżej 1.000.000 zł stanowi niewielki procent wszystkich osób aktualnie poszukujących. Podaż i ceny są ściśle powiązane z popytem, a na takowe nieruchomości jest po prostu niewielu zdolnych je kupić klientów. Jeśli ktoś sprzedający duży dom łudził się, że sytuacja na rynku małych mieszkań wpłynie na jego cenę sprzedaży, niestety bardzo się pomylił.

Co wydarzy się w 2019 roku?

Nie ma trendu, który trwałby wiecznie. Jeśli dalsze wzrosty utrzymały by się na dotychczasowych poziomach kupujący zostaliby skutecznie zniechęceni do zakupów. Już teraz zauważalna jest większa ostrożność wśród nabywców. Nie ma oczywiście ryzyka, że mieszkania przestaną się sprzedawać, a osiedla będą stać puste, jak wygląda to w Chinach.

Wiele wskazuje na to, że 2018 mógł być ostatnim rokiem hossy i tak znaczących podwyżek. Nie ma jednak co oczekiwać, że do końca 2019 r. radykalnie odwróci się sytuacja na rynku. Tym bardziej nie grozi nam krach podobny do tego z roku 2009. Obecny rok określam rokiem „schłodzenia gorących głów” – ceny pozostaną na stabilnym poziomie, spadnie zaś dynamika sprzedaży i liczba przeprowadzanych transakcji.

Nadal niemal połowa mieszkań kupowana jest na kredyt. Wiele osób obecnie zadłuża się „pod korek” godząc się na raty stanowiące ponad 50% miesięcznych dochodów. Dokładając spodziewaną w drugiej połowie 2019 r. podwyżkę stóp procentowych  taki stosunkowo mały wzrost kosztów może spowodować niewypłacalność wielu obecnych kredytobiorców. Co za tym idzie takie osoby chcąc pozbyć się kłopotu będą decydować się na sprzedaż nieruchomości, co ogółem zwiększy podaż. Banki zaś już teraz stają się coraz bardziej ostrożne i wymagające względem kredytobiorców – średnia zdolność kredytowa systematycznie maleje, co może odbić się negatywnie na możliwościach potencjalnych kupujących.  

Nie widzę już miejsca na dalsze wysokie wzrosty przy aktualnym poziomie siły nabywczej Polaków oraz spadającej rentowności inwestycji mieszkaniowych. Można się jeszcze rozpisywać odnośnie czynników makro- i mikroekonomicznych, migracji, dynamice wzrostu PKB – rynek nieruchomości wbrew pozorom to dość złożona osobliwość. Biorąc jednak wszystkie powyższe czynniki pod uwagę mamy przepis na zmianę rynkowego trendu na spadkowy w okresie 2020-2021 r. 

autor: Łukasz Wydrowski

Related Post