Sprzedaję nieruchomość – bezpośrednio czy z agencją?

Zdecydowałeś, że chcesz sprzedać swoją nieruchomość. To czasochłonny i niełatwy proces. 95% osób odbywa w życiu maksymalnie 1-2 transakcje kupna-sprzedaży. Wiąże się z tym cała lista formalności. Możesz samodzielnie próbować swoich sił, ale będzie to wymagać od Ciebie czasu, cierpliwości i zaangażowania finansowego. Drugą opcją jest skorzystanie z usług biura nieruchomości. Daje to sporą wygodę, lecz wiąże się z zapłatą wynagrodzenia. Co będzie dla Ciebie bardziej korzystne?


Każdy, kto mierzył się z zamiarem sprzedaży nieruchomości, w pewnym momencie zmagał się z tytułowym dylematem. Czytając internetowe wyznania można znaleźć wiele przykładów, gdy „Kowalski” świetnie sobie sam poradził. Nie mniej jest jednak głosów pochwał dla biur nieruchomości (np. w formie opinii). To zaś, czy dla CIEBIE zatrudnienie pośrednika może być kluczem do korzystnej realizacji Twojego planu, zależy od odpowiedzi na kilka podstawowych pytań:

– Czy mam doświadczenie w sprzedaży produktu o bardzo wysokiej wartości? 

– Czy znam dokładny stan prawny swojej nieruchomości? Czy posiadam wszelkie potrzebne dokumenty?

– Czy potrafię rzetelnie oszacować wartość rynkową swojej nieruchomości? 

– Czy mam wiedzę i środki, by odpowiednio przygotować swoją ofertę i zadbać o jej efektywny marketing?

– Czy mam czas i cierpliwość, by odbierać dziesiątki telefonów oraz samodzielnie przeprowadzać codzienne prezentacje?

– Czy potrafię negocjować i znam dokładną ścieżkę prawno-organizacyjną sprzedaży nieruchomości?

– Czy jestem na tyle odważny, by zapraszać do swojego mieszkania każdego, kto zadzwoni i poda się za zainteresowanego? 

– Czy potrafię stosować środki bezpieczeństwa oraz wiem jak weryfikować potencjalnych oglądających?

Jeśli na jakiekolwiek z powyższych odpowiedziałeś „nie” – powinieneś wziąć pod uwagę spotkanie z profesjonalnym pośrednikiem. 

Jak podjąć dobrą decyzję?

Opłaty za korzystanie z usług agencji nieruchomości mogą skutecznie odstraszyć. Jednakże ta forma sprzedaży stale się rozwija. Trudno się temu dziwić: żyjemy coraz szybciej, mamy coraz więcej zajęć. Nikt nie broni przecież poświęcić kilkudziesięciu godzin na studiowanie „magicznych poradników” w internecie. Można obejrzeć kilkadziesiąt filmików. Pytanie brzmi „co na tym zyskasz„? Jest to przecież wciąż tylko niezweryfikowana wiedza teoretyczna. Szybko możesz przekonać się, że proces sprzedaży bardziej przypomina oddzielanie soli od pieprzu niż wyścig na torze. Wielu nie ma, po prostu, do tego głowy. 

Z tego powodu coraz większa ilość osób kieruje się do biur nieruchomości. Dobra agencja nie tylko znajdzie nabywcę na nasze mieszkanie, dom czy lokal szybciej. Zadba również o bezpieczeństwo transakcji tak, abyś nie musiał się dodatkowo troszczyć o skutki prawne, nieścisłości w księgach wieczystych, czy niedopełnienie formalności notarialnych, na których sami raczej zupełnie się nie znasz. Niestety, pośrednik pośrednikowi nie równy. Warto się zastanowić nad tym komu powierzymy przeprowadzenie procesu sprzedaży. Na rynku działają setki większych i mniejszych biur nieruchomości.

Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę i czego oczekiwać od działań pośrednika?

Wiedza, kompetencje i przygotowanie mieszkania do sprzedaży

Zanim spotkasz się z pośrednikiem sprawdź jaką filozofię i standard stosuje biuro w którym pracuje. Jeśli  większość ofert agencji stanowią te „na wyłączność”, a każde ogłoszenie jest profesjonalnie przygotowane – możesz mieć pewność, że posiada on odpowiednie narzędzia do skutecznej obsługi Twojego zlecenia. Jest to też znak, że wynagrodzenie za jego pracę nie będzie na poziomie 1 czy 2%, gdyż stosowanie zaawansowanych technologii po prostu kosztuje. Biuro zaś inwestuje te pieniądze za Ciebie, nie mając zwrotu aż do momentu skutecznej sprzedaży.

Podczas rozmowy zwróć uwagę na kluczowe kompetencje i elementy oferty współpracy. Profesjonalistą nie jest ktoś, kto:

– mówi o „umowie otwartej” lub, „że już ma gotowego klienta, tylko podpisz”,
– nie poświęca czasu na poznanie Ciebie, Twojej sytuacji oraz planów,
– nie prosi o okazanie aktu nabycia i/lub podanie numeru księgi wieczystej w celach analizy i weryfikacji
– robi szybkie zdjęcia telefonem, nie przykładając wagi do szczegółów takich jak cena, metraż, czynsz, wyposażenie itp,
– nie potrafi odpowiedzieć logicznie na Twoje pytania.

Polecam unikać takich agentów. Ich praca niewiele będzie się różnić od tego co możesz zrobić samodzielnie. Nawet jeśli takiemu się „uda”, gdyż skusisz się „prowizją 1,5%”, to na pewno nie będzie to korzystna transakcja.

Możesz jednak trafić na profesjonalistę, który okaże się zaprzeczeniem powyższej wizji. Z taką osobą warto porozmawiać i szczegółowo poznać warunki współpracy. Z dobrym pośrednikiem masz szansę uzyskać o wiele lepsze warunki sprzedaży niż bezpośrednio, jednocześnie oszczędzając czas oraz nerwy. Jak wygląda praca profesjonalisty krok po kroku? Czego powinieneś od niego oczekiwać?

Profesjonalnie przygotowana oferta

Szczególnie istotnym zadaniem pośrednika, jest sporządzenie atrakcyjnej oferty i zaprezentowanie jej jak najszerszemu gronu odbiorców. Warto mieć na uwadze, że „atrakcyjna” oferta, to nie tylko jak najniższa cena Twojej nieruchomości. Składowe skutecznego ogłoszenia to m.in

  • Atrakcyjne, profesjonalnie wykonane zdjęcia + np. wirtualny spacer
  • Czytelny i zachęcający opis nieruchomości
  • Cena dostosowana do realiów rynkowych
  • Promocja na wielu portalach ogłoszeniowych
  • Prezentacja Twojej oferty grupie klientów docelowych

Możesz pomyśleć, że sam znasz zalety swojego domu czy mieszkania – jednak nie przecież wieloletniego doświadczenia w pracy z nabywcami. Agent będzie wiedział, co może okazać się interesujące dla potencjalnego kupca, a co Tobie może się zdarzyć pominąć.

Wycena nieruchomości

Od agenta możesz oczekiwać również sporządzenia profesjonalnej, wiarygodnej wyceny Twojej nieruchomości. Bez tej informacji trudno by Ci było ocenić w jakiej cenie właściwie powinieneś oferować sprzedaż. Internet i porównywanie cen zamieszonych w nim ogłoszeń nie jest dobrym pomysłem. Dzięki wycenie przygotowanej przez fachowca łatwiej Ci będzie planować następne kroki – jak np. zakup innej nieruchomości po sprzedaży.

Promocja oferty sprzedaży

Dobre biuro nieruchomości zajmie się promocją sporządzonej oferty. Poza tym, że będzie proponować Twoją nieruchomość swoim klientom, będzie również promować ją różnymi kanałami – jak branżowe strony internetowe, swoja własna strona internetowa, social media, wykupione reklamy. Bazując na zbudowanej siatce kontaktów, biuro nieruchomości ma możliwość dotrzeć do szerokiego grona odbiorców, którzy przy sprzedaży bezpośredniej byli by poza zasięgiem.

Kontakt z potencjalnymi klientami i finalizacja

Wystawienie oferty sprzedaży wiąże się również z kontaktem z potencjalnymi nabywcami. Rolą agenta jest udzielanie odpowiedzi na wszystkie pytania dotyczące Twojej nieruchomości. Posiadając odpowiednie doświadczenie agent już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej bada czy dany klient rzeczywiście będzie zainteresowany Twoją nieruchomością. To on odbiera telefony, odpisuje na e-maile, umawia się z klientami na prezentację. Dla Ciebie to czysta oszczędność czasu.

Co istotne dobry agent jest też doświadczonym i skutecznym negocjatorem. Możesz oczekiwać, że w Twoim imieniu będzie negocjował cenę sprzedaży, by była ona jak najbardziej korzystna dla Ciebie. Różnice w cenach uzyskiwanych przy ofertach pośrednich i bezpośrednich wynoszą nawet do 10% na korzyść rynku pośredniego.
Pośrednik przeprowadzi Cię również przez ostatni etap sprzedaży. Przygotuje listę potrzebnych dokumentów, będzie reprezentować Cię w urzędach, sporządzi umowę przedwstępną oraz będzie czuwał nad wykonaniem warunków umowy przez kupującego.

Umowa z biurem nieruchomości

Każdy klient ma możliwość wyboru pomiędzy dwiema opcjami:

umowa zwykła – jest to typ umowy na czas nieokreślony z podstawowym zakresem usług. Głównym założeniem umowy otwartej jest to, że jako klient masz możliwość zawiązać współpracę również z innymi biurami nieruchomości, jednocześnie. Ponadto, wg zapisów takiej umowy klient płaci prowizję tylko wówczas, gdy nieruchomość zostanie sprzedana przez agencję. Wiąże się to jednak z tym, że firma nie będzie inwestować dużych środków w promocję Twojej oferty, zaś dla agenta Twoje zlecenie nie będzie głównym priorytetem.

umowa na wyłączność – jest to umowa terminowa, na mocy której klient powierza jednej agencji prowadzenie sprzedaży. W zamian otrzymuje znacznie większy pakiet usług niż przy umowie otwartej. Firma bez wahania może w takiej sytuacji zaangażować spore środki w promocję i użyte technologie (np. wirtualne spacery). W przypadku tej umowy prowizja zostanie zapłacona również wówczas, gdy np. klient sam znajdzie nabywcę. Najczęściej takie wynagrodzenie wynosi wtedy max. 50% prowizji określonej w umowie.

Więcej na ten temat oraz to, która umowa może być dla Ciebie korzystniejsza, znajdziesz w tym artykule.

Ile kosztuje pośrednictwo w sprzedaży

Kwota należnej zapłaty jest określana procentowo od wartości transakcyjnej sprzedawanej nieruchomości. Standardowo dobre biura pobierają od 2,5 do 4% wartości transakcyjnej jako wynagrodzenie za usługę sprzedaży nieruchomości. Nie jest to jednak wysoka kwota w porównaniu z korzyściami płynącymi z zatrudnienia profesjonalisty.

Chcesz spotkać się z profesjonalistą? Umów bezpłatną konsultację klikając w ten link. 

aut. Łukasz Wydrowski

Related Post